Kopen van een woning vereist zorgvuldige voorbereiding en controle van de nodige documenten en de voltooiing van een aantal procedures om voor een geslaagde transactie te zorgen. Dit artikel beschrijft de belangrijkste documenten die moeten worden aangeleverd en gecontroleerd en de belangrijkste stappen bij de aankoop van onroerend goed in Portugal door een buitenlandse investeerder.

Het aankoopproces kan worden onderverdeeld in vier afzonderlijke stappen:

Stap 1 – documentatie verkrijgen en analyseren van de eigendomspapieren
Na een woning te hebben gekozen, is het raadzaam om het inwinnen van juridisch advies van een goede locale advocaat. Deze zal de eigendomsdocumenten die nodig zijn, opvragen bij de officiële instanties, controleren en u  vervolgens adviseren:

i) bij de belastingdienst:

-Controleren van eigendom, dat wil zeggen dat het eigenschap correct is geregistreerd in de naam van de verkoper en vrij is van alle fiscale schulden;
-Controle van de solvabiliteit van de verkoper;
-Het verkrijgen van een bijgewerkte titel certificaat (caderneta predial), met vermelding van het nummer van de kadastrale artikel, het adres van het eigenschap dat wordt aangekocht, de identificatie van de grenzen (Noord, Zuid, Oost, West), beschrijving van het pand, totaal gebied met inbegrip van de vloeroppervlakte en bebouwde oppervlakte, de huidige belastbare waarde en de waarderingsdatum;
-De belastbare waarde van eigenschappen wordt bepaald door een taxatie gemaakt onder de IMI (gemeentelijke onroerendgoedbelasting)-Code en is van cruciaal belang, omdat het dient als basis voor de berekening van de gemeentelijke onroerende voorheffing. De huidige geldende tarieven zijn:

a) landelijke eigenschappen: 0,8%;
b) stedelijke eigenschappen: 0,3 tot 0,5%;
c) In het geval van gemengde eigenschappen (met een landelijke deel en een stedelijke deel), wordt het relevante Btw-tarief geheven op de belastbare waarde van elk deel;
d) eigendommen door bedrijven met hun fiscale woonplaats in een land, grondgebied of gebied onderworpen aan een duidelijk gunstiger fiscale regime ("belastingparadijs") opgenomen in de lijst vastgesteld door administratieve orde 292/2011 van 8 November, algemeen omschreven als offshore bedrijven, worden belast tegen een tarief van 7,5% ongeacht het type eigenschap. Dit hogere tarief is niet van toepassing, echter aan eigendommen van particulieren.

ii) bij het kadaster:

-Het verkrijgen van een up-to-date land register certificaat (certidão predial) voor het eigenschap. Dit is misschien wel het belangrijkste document, want het bevestigt niet alleen het bezit van de goederen, maar ook het bestaan van enige kosten of lasten die mogelijk zijn geregistreerd ten gunste van derden, met name of het eigenschap onderworpen is aan bijvoorbeeld hypotheken, erfdienstbaarheden, pandrechten, rechtszaken en voorkeur of andere rechten. Het bevestigt ook het adres van het eigenschap, de gebieden en of zij overeenkomen met die op het certificaat van de titel. Het is ook mogelijk om de rechtsgeschiedenis van de goederen, met inbegrip van de details van de vorige eigenaars en de datum van aankoop-, verkoop- en alle andere inschrijvingen te verkrijgen.

iii) bij de Raad stadskantoor:

-Controleren dat het eigenschap een geldig gebruiksrecht heeft voor het beoogde gebruik (residentiële, commerciële, diensten of ander gebruik);
-Het verkrijgen van de licentie van de bewoning identificatie van de houder van de licentie, het dossiernummer en gebouw-licentie die de basis vormen voor de kwestie van de bewoning licentie, en de identificatie van de architecten en ingenieurs die betrokken zijn/waren en verantwoordelijk zijn/waren voor de bouw;
-Op het Stadskantoor van de Raad zal de advocaat ook nagaan wat de locatie van het gebouw en alle wettelijke beperkingen op het gebouw, het verkrijgen van de architecturale plannen van het gebouw ('As Built' plannen) door de plaatselijke gemeenteraad of gewaarmerkte kopieën, die bevestigen of het bestaande gebouw in overeenstemming is met de ingediende plannen die zijn goedgekeurd.

Stap 2 – opstellen van de overeenkomst van het koopcontract voor de aan- en verkoop van het pand (contrato-promessa de compra e venda)
Na onderzoek van alle documenten van het eigenschap en analyse van de voorwaarden en beperkingen die verbonden zijn met de aankoop van de woning, wordt het koopcontract voor de aan- en verkoop opgesteld. Dit is de overeenkomst waarbij de partijen zich ertoe verbinden, in onderlinge overeenstemming of eenzijdig, een toekomstig definitief contract te ondertekenen. In het koopcontract moet uiteengezet worden alle voorwaarden en verplichtingen die ten grondslag liggen aan de transactie, namelijk essentiële en aanvullende clausules, eventuele ontbindende voorwaarden die kunnen zijn vastgesteld, de prijs en betalingsvoorwaarden en overeengekomen betalingsdata, de datum voor de ondertekening van het definitieve contract, de toepasselijke garanties en sancties en alle andere voorwaarden die van belangen zijn voor beide partijen bij de transactie.


Stap 3 – afronding van de verkoop en aankoop van de woning
Het definitieve contract voor de aankoop en verkoop wordt vaak uitgevoerd bij een notaris kantoor bij openbare akte (escritura pública) maar kan ook worden uitgevoerd door gecertificeerde privé document (documento particular). Dit is de overeenkomst waardoor de overdracht van eigendom van de goederen tegen betaling van de prijs en heeft het effect van (i) de overdracht van eigendom, (ii) de vaststelling van de verplichting om de overdracht van het eigendom en (iii) de vaststelling van de verplichting tot betaling van de prijs.

De verantwoordelijkheid voor de formaliteiten en voldoen aan de kosten van het definitieve contract voor de aankoop en verkoop valt op de persoon die als zodanig in het koopcontract staat vermeld. Bij gebreke van een dergelijke clausule,  is de verkoper verantwoordelijk voor het verkrijgen van alle benodigde documentatie voor ondertekening van de Akte, met uitzondering van die, die verantwoordelijk zijn voor de koper, zoals identiteitsbewijzen, volmachten en bewijs van betaling van de IMT (eigenschap Transfer gemeentebelasting) en zegelrecht door de relevante belastingdienst uitgegeven. De persoon die verantwoordelijk is voor het regelen van de datum voor de ondertekening van de Akte behoort de wederpartij schriftelijk te informeren van de datum, de tijd en de plaats voor ondertekening van de Akte.

De gebruikelijke documenten die vereist zijn voor de ondertekening van het definitieve contract voor de aankoop en verkoop van stedelijke goederen omvatten (i) het landregister certificaat met de beschrijving van het eigenschap en het bewijs van het recht van de verkoper om te verkopen, (ii) betaalbewijzen van de gemeentebelasting v/h pand, kadastrale situatie en rechtsgeldige verklaringen samen met bewijs van betaling, (iv) bewoning licentie (bewoonbaarheid of bezetting) dan wel een bewijs van vrijstelling, (v) Technisch Bouw Document (Ficha Técnica de Habitação) in voorkomend geval, (vi) het energiecertificaat v/h gebouw (Certificado Energético de edifícios), en (vii) documenten certificeren de identiteit van de partijen.

Stap 4-registratie van de aankoop van de woning
Na de aankoop van het eigendom is het noodzakelijk om de lokale belastingdienst op de hoogte te brengen van de aankoop. De nieuwe eigenaar moet worden geregistreerd als de verantwoordelijke voor de belastingen van het bezit. Deze kennisgeving moet vergezeld gaan van een kopie van de Akte van aankoop en verkoop. Het is ook noodzakelijk om de aankoop van de woning te registreren of om te zetten in de definitieve inschrijving in het kadaster.

Dit hele proces vereist altijd juridisch advies van een advocaat die gespecialiseerd is in onroerend goed recht aangezien zijn betrokkenheid van essentieel belang is voor het adviseren over en de voltooiing van de transactie.
 
Informatie verstrekt door Tiago Felizardo - vastgoedadvocaat in Almancil.