ONROEREND GOED BELASTING IN PORTUGAL *
 
Alles wat u ooit zult moeten weten over de verschillende belastingen en heffingen die betrokken zijn bij de verkoop of aankoop van een woning in Portugal. IMI (Gemeentelijk onroerende voorheffing), IMT (overdrachtsbelasting), zegelrecht, meerwaarde, juridische kosten - wat doet een ieder precies? Wie moet het betalen? Wanneer moeten ze worden betaald?



 
 
Als Koper:

• IMT (Overdrachtsbelasting)
• Zegelrecht
• Notaris / Registratie
• Juridische kosten

 


IMT - Overdrachtsbelasting

(Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)
 

IMT (overdrachtsbelasting), zoals de naam al impliceert, is van toepassing wanneer het eigendomsrecht wordt overgedragen. Deze belasting wordt betaald door de koper vóór de ondertekening van de definitieve akte van verkoop, aangezien het originele exemplaar van het bewijs van betaling aan de notaris moet worden getoond op het moment dat het pand wordt overgedragen.
De belasting wordt betaald op de hoogste waarde van het pand, de aankoopprijs of de – VPT waarde (waarde die wordt toegekend door de belastingdienst). De VPT waarde is overigens in de meeste gevallen veel lager dan de aankoopprijs. De IMT is afhankelijk van: of u een permanente verblijf of een tweede huis koopt, of onroerend goed koopt voor verhuur.
Geen IMT wordt geheven over de aankoop van aandelen van een ‘wit’ beursgenoteerde onderneming (meer info hierover op het einde van het artikel).
 
Tarieven**
 

 
Calculatie
 

 
 

Voorbeeld: Aankoop van woning voor permanente bewoning, met een waarde van EUR 250.000.

EUR 250.000 x 7% = EUR 17.500
 
Bedrag aftrekbaar = EUR 9,087.19
 
Totaal te betalen IMT = EUR 17.500 - EUR 9,087.19 = EUR 8.412,81
 
 
Voorbeeld: Aankoop van woning als tweede thuis, met een waarde van EUR 450.000.
 
EUR 450.000 x 8% = EUR 36.000
 
Bedrag aftrekbaar = EUR 11,035.25
 
Totaal te betalen IMT = EUR 36.000 - EUR 11,035.25 = EUR 24,964.75
 
 
Uitzonderingen

Sommige aankopen kunnen profiteren van belastingvrijstellingen. Dergelijke gevallen zijn onder meer: ​​de aankoop van stedelijke woningen voor stedelijke rehabilitatie doeleinden of de aankoop van woningen die zijn genoemd als zijnde van nationale / publiek / gemeentelijk belang, of ook, in het kader van Portugals RFAI (Investment Promotion Tax Regime) voor bedrijven die belangrijke investeringen doen. 



 
ZEGELRECHT

Zegelrecht wordt aangebracht op een reeks acties in Portugal met inbegrip van contracten, aktes, bank hypotheken en financiële transacties, onder anderen onderwerp. Het tarief is afhankelijk van soort operaties. Wanneer u een woning koopt, wordt zegelrecht in rekening gebracht tegen een tarief van 0,8% van de 'hoogste waarde' van het onroerend goed (aankoopprijs of VPT - geschatte waarde, toegekend door de belastingdienst). Het is de verantwoordelijkheid van de koper om deze plicht voorafgaand aan de ondertekening van de definitieve akte te betalen, zodat ze een bewijs van betaling aan de notaris kan laten zien. Geen zegelrecht wordt geheven in het geval van de aankoop van een ‘wit’-beursgenoteerde onderneming.
 
Zegelrecht calculatie
 

 
 
Bijvoorbeeld: Aankoop van onroerend goed ter waarde van EUR 500,000
Totaal te betalen zegelrecht = 500,000 x 0.8% = EUR 4,000
 
 
JURIDISCHE KOSTEN
 
 
Bij het kopen van een woning, is het raadzaam om juridisch advies in te winnen bij een advocaat. Hun hulp is essentieel bij de afronding van de transactie en zorgt er voor dat alles foutloos en zo soepel mogelijk verloopt. De advocaat zal onder ander het eigendom van de verkoper en de solvabiliteit van de verkoper controleren, zorgen voor het verkrijgen van de kadastrale certificering, nakijken of er wettelijke beperkingen op het gebouw van toepassing zijn, de randvoorwaarden en beperkingen in verband met de aankoop controleren. Als het betreft het kopen/overnemen van aandelen van een onderneming waarin het pand zich bevindt, dan zal de advocaat overgaan naar de due-diligence van het bedrijf, de activa en de juridische situatie controleren. (Lees meer over de rol van een advocaat bij het aankoopproces van onroerend goed in portugal).
 
Juridische kosten variëren normaal tussen 0,75% en 2% van de aankoopprijs van het onroerend goed.
 
 
KOSTEN VOOR NOTARIS & REGISTRATIE
 

Na de aankoop van het pand, zal de lokale belastingdienst moeten worden geïnformeerd en de aankoop dient te worden geregistreerd bij het Kadaster (uw advocaat zal dit verzorgen). Registratierechten, in aanvulling op de notariskosten, worden betaald door de koper en zullen op ongeveer 1000 Euro uitkomen.

 
Als huiseigenaar moet u rekening houden met de volgende belastingen:

• IMI (Jaarlijkse Gemeente Belasting)
• IS
• AIMI
• Doorlopende kosten

IMI – JAARLIJKSE GEMEENSTE BELASTING
(Imposto Municipal sobre Imóveis)
 

IMI wordt geheven over de fiscale waarde van het pand ( "schatbaar waarde van het vastgoed" VPT), ​​waarbij rekening wordt gehouden met een aantal criteria, zoals: leeftijd van onroerend goed, grootte, materialen en de locatie. De onroerende voorheffing wordt jaarlijks vastgesteld door elke gemeente en varieert van 0,3% tot 0,8%. Goed nieuws voor eigenaren van onroerend goed in 'De Gouden Driehoek': De gemeenteraad van Loulé heeft aangekondigd dat het IMI tarief in 2017 gaat dalen tot het minimum van 0,3%, in tegenstelling tot de eerder gebruikte 0,38. 

Tarieven
 



 
IMI wordt jaarlijks betaald:
 
• In één termijn (in april), als de belasting lager is dan EUR 250;
• Twee termijnen (april en november) als het bedrag ligt tussen EUR 250 en EUR 500;
• Drie termijnen (april, juli, november) als het bedrag meer is dan 500 euro.

Uitzonderingen

Er zijn enkele uitzonderingen beschikbaar (bijvoorbeeld een woning die gekocht is voor permanente bewoning kan worden vrijgesteld voor 3 tot 6 jaar, afhankelijk van de beoordeelde waarde - artikel 46, nr 1 van de EBF [belastingvoordeel statuut].) Wij raden u aan hierover verder advies in te winnen met betrekking tot uw persoonlijke situatie.
 
 
AIMI
(Adicional ao IMI)

De voormalige 1% belasting op ‘luxe eigendom’ is afgeschaft, en is vervangen door de AIMI (in aanvulling op de IMI). De nieuwe belasting zal worden toegepast op de gehele VPT waarde (schatbare waarde van het pand, wat nogmaals niet hetzelfde is als de aankoopprijs van de woning) van alle woningen en bouwkavels boven de EUR 600.000 die eigendom zijn van een belastingplichtige (dus met uitzondering van industriële of toeristische eigenschappen).
 
Makkelijker gezegd: een eigenaar, wiens hele aanwinst met een VPT waarde (woon / bouwkavels) meer is dan EUR 600.000 behoort een tarief van 0,7% te betalen over het bedrag boven EUR 600.000 (bijvoorbeeld: als de VPT waarde EUR 700.000 is, moet de eigenaar 0,7% betalen op EUR 100.000). Opgemerkt dient te worden dat individuen een gegarandeerde aftrek *** hebben van EUR 600.000 van de totale VPT of EUR 1.200.000 als de belastingplichtigen - gehuwd of  als gemeenschappelijke partners -  gezamenlijk belasting aangeven. Als zodanig zullen ze alleen AIMI betalen als de uiteindelijke waarde na aftrek, de grenswaarde EUR 600.000 (of EUR 1.200.000 in het laatste geval) overschrijdt. Wanneer de gehele VPT waarde meer dan EUR 1.000.000, is het toegepaste tarief , 1%.
Dus als aan de ene kant AIMI nu een nieuw spectrum van eigenaren van onroerend goed straft (iedereen die onroerend goed ter waarde van EUR 600.000 bezit - EUR 1.000.000), aan de andere kant, is het nu gunstiger voor eigenaren van onroerend goed met woningen die boven de één miljoen Euro zijn gewaardeerd. Dit komt omdat, eigenaren voorheen belast werden tegen 1% van het totale VPT, nu worden zij belast tegen 0,7% voor de VPT tot EUR 1.000.000 en 1% van de waarde boven deze grens.
In het geval van de woningen van die geregistreerd staan in belastingparadijzen (Gibraltar, San Marino, etc.) is de heffing op 7,5% gehouden, net als in de vorige wetgeving.
 
Maar niet alles is kommer en kwel! Er is goed nieuws voor organisaties: het toegepaste tarief is 0,4% **** op het gehele VPT (en niet alleen op het hoogste bedrag zoals in het geval van individuen), maar ... dit betekent dat voor woningen die eigendom zijn van wit-beursgenoteerde ondernemingen ( Delaware, Malta, etc.) is het belastingtarief omlaag gegaan van 1% naar 0,4%!

LOPENDE KOSTEN
 

Naast de gebruikelijke kosten zoals water, gas, elektriciteit, tuin / zwembad onderhoud, alarm, verzekeringen (...), die aanzienlijk variëren, afhankelijk van uw gebruik / leverancier / locatie, moeten eigenaren van een woning gelegen binnen een condominium of resort zal rekening houden met hogere kosten voor het juiste onderhoud van de gemeenschappelijke gebieden binnen het resort en de faciliteiten. De Gouden Driehoek is de thuisbasis van vele condominiums, urbanisaties en resorts, en wij vonden het nodig om wat algemene informatie te verzamelen over de belangrijkste van hen. Bezoek onze tab lopende kosten om meer te weten te komen over condominium kosten.

 
Als u besluit uw woning te verkopen, houdt u dan rekening met de volgende kosten:

• Winstbelasting
• Makelaarskosten

 
WINSTBELASTING
 

Vermogenswinstbelasting is verschuldigd op de overdracht van onroerend goed, over het verschil tussen de verkoopprijs en de aanschaffingswaarde (of de constructie waarde), aangepast aan de inflatie, en de netto uit gedocumenteerde kosten van de eigendomsverwerving (overdrachtsbelasting, notariskosten en registratierechten), de verkoop van (makelaar commissie) en verbeteringen van kapitaal (in de laatste 12 jaar voorafgaand aan de verkoop). Daarom is het uiterst belangrijk om alle bonnen ***** te houden van de bouw of renovatie van een woning.
 
De tarieven zijn 28% voor niet-ingezetenen ****** en 25% voor niet-ingezeten vennootschappen. Een EU-ingezetene kan ervoor kiezen om te worden belast als hij/zij in Portugal woont, maar u moet uw wereldwijde inkomen aangeven bij het marginale tarief van de belasting die van toepassing zijn op de winst te berekenen.
 
Portugese ingezetenen betalen belasting over 50% van de winst. De inflatie verlichting is beschikbaar na 2 jaar. De winst zal aan andere inkomsten voor het jaar worden toegevoegd en belast worden tegen inkomstenbelasting in tariefschalen waar ze thuishoren (variërend van 14,50% tot 48% in 2016).
 
Als u resident bent in Portugal in het kader van het NHR Regime (niet-gewone Resident), is een eventuele winst in Portugal "vrijgesteld met voorbehoud van progressie" indien deze kan worden belast in het land van herkomst. Dit betekent echter dat dergelijke winsten worden toegevoegd aan uw totale belastbaar inkomen, en dan wordt de belasting hierover in mindering gebracht op de totale aansprakelijkheid. Effectief, betekent dit dat de belasting op alle inkomsten of winsten die direct belastbaar zijn in Portugal kan worden verhoogd.
 
U kunt de betaling van deze belasting vermijden - geheel of gedeeltelijk - als de woning die wordt verkocht uw hoofdverblijfplaats is en de verkoopopbrengst weer wordt geïnvesteerd in de aankoop, verbetering of de bouw van een andere hoofdverblijfplaats in Portugal, binnen de EU of de EER (Europese Economische Area) binnen 36 maanden na de verkoop of in de periode van 24 maanden voorafgaand aan de verkoop.
Er zijn andere manieren om uw belastingverplichting te verlagen, afhankelijk van hoe de winsten op uw vermogen worden berekend. Wij adviseren u maar om advies in te winnen bij een deskundige in belastingrecht.

 
 
MAKELAARSKOSTEN
 
Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat samenwerkt met een makelaar die een licentie heeft. U kunt dit altijd bevestigen door het licentienummer van de makelaar te controleren op de IMPIC website. 
 
Het wettelijk tarief van de courtage van een makelaar is normaal gesproken 5% + btw. Zoals eerder vermeld, kunnen deze kosten worden gebruikt om uw meerwaarde te verminderen bij de verkoop van uw woning.
 

 
ERFBELASTING
 
Er is een belastingvrijstelling voor erfenissen aan familieleden (ouders / kinderen, echtgenoten). Op giften, moet u een 0,8% zegelrechtbelasting berekenen op de VPT waarde.
Erfbelasting of schenken aan andere personen zullen worden onderworpen aan een tarief van 10% stempelbelasting.
 
* Disclaimer: Bij het opstellen van deze site en de inhoud ervan, hebben wij  al het mogelijke gedaan om de meest actuele, correcte en duidelijke informatie aan te bieden. Echter, onopzettelijke fouten kunnen optreden en omdat relevante wet- en regelgeving vaak veranderen, kan de informatie noch huidig noch nauwkeurig zijn. De inhoud nauwkeurigheid, geuite meningen en andere links zijn niet onderzocht, geverifieerd, of onderschreven door YLP. Bovendien is de informatie op deze site, informatie die verstrekt is als een algemeen overzicht en mag niet worden opgevat als een gezaghebbende verklaring van de Portugese wetgeving. U mag niet uitgaan dat alle informatie op deze website juist en up-to-date is. Lezers moeten altijd specifiek en professioneel juridisch advies in winnen.
 
** Extra IMT Tarieven: voor rustieke plots is het toegepaste tarief 5%; stedelijk onroerend goed niet uitsluitend voor residentiële doeleinden (bijvoorbeeld commercieel en bouwkavels) is het tarief 6,5% en voor onroerend goed gekocht door 'belastingparadijs' bewoners, is het toegepaste tarief ​​10%. Er wordt geen IMT geheven over de aankoop van aandelen van een wit-beursgenoteerde onderneming.
 
*** Deze aftrek is niet van toepassing op: rechtspersonen waarvan de activa bestaan ​​uit meer dan 50% woningen die niet betrokken zijn in de landbouw, industriële of commerciële activiteiten; rechtspersonen waarvan de activiteit betrekking heeft op de aankoop en verkoop van onroerend goed; eenvoudige vermogensbeheerders, die onderworpen zijn aan het fiscale transparantie regime; belastingplichtigen met belastingschulden aan de overheid en sociale zekerheid; rechtspersonen binnen duidelijk gunstiger fiscale regimes.
 
**** Let op: in het geval van panden voor het persoonlijk gebruik van het kapitaal houders, bestuursleden of van bestuursorganen, wordt hetzelfde tarief als individuen toegepast, dat wil zeggen, 0,7% en een marginaal tarief van 1% van de kant van de geschatte waarde van meer dan € 1 miljoen.
 
***** Houd er rekening mee dat een factuur over de juiste informatie beschikt om in Portugal beschouwd te worden als "juridische factuur”. Nodig zijn: factuurnummer, datum, naam en het fiscaal nummer van de klant als van de dienst / product provider, etc.
 
****** Voor inwoners van het VK, is de winst ook belast in het Verenigd Koninkrijk, maar onder het dubbele belastingverdrag, kunnen alle in Portugal betaalde belasting worden verrekend met de verschuldigde belasting in het Verenigd Koninkrijk.